jacky
问题补充说明：何谓市场比较法？
市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、进行容积率和土地使用年期修正；
9、求出比准价格；
10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：
交易实例1→修正
交易实例2→〓待评估土地→待评估土地价格
交易实例3→
市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.
5.2.1基本公式
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E（13）
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.2程序
（1）收集宗地交易实例；
（2）确定比较实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行估价期日修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）进行使用年期等修正；
（9）求出比准价格。
5.2.3收集宗地交易实例
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4确定比较实例
要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5建立价格可比基础
各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
5.2.6交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
